info [ at ] vakilagah.com

مشهد میدان احمد اباد ابتدای ملاصدرا ساختمان صدرا طبقه سوم واحد ۳۰۶

دعاوی اجاره و روابط بین موجر و مستآجر را بهتر بشناسید

دعاوی اجاره و روابط بین موجر و مستآجر را بهتر بشناسید
331
16 آبان 1401
gholami

دعاوی اجاره و روابط بین موجر و مستآجر را بهتر بشناسید

دعاوی اجاره میان مالک و مستاجر شکل میگیرد که  این نوع از دعاوی در دسته دعواهای مالی جای دارند. اجاره بها به مبلغی گفته می شود که جهت استیفاء مستاجر از عین مستاجره می بایست پرداخت گردد.

اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمی شود. اجاره بها می تواند روزانه یا ماهانه معین شود. اما به طور معمول و رایج در قرارداد های اجاره، اجاره بها به صورت ماهانه تعیین می شود و مستاجر موظف است در موعد مقرر نسبت به پرداخت آن اقدام نماید.

در برخی مواقع مستاجرین اقدام به پرداخت اجاره بها در موعد مقرر نمی کنند و این موضوع مسبب بسیاری از دعاوی اجاره است که مالکین می توانند با مراجعه به مراجع قضایی اقدام به شکایت و مطالبه اجاره بهای ملک خود نمایند.

 

ضمانت پرداخت اجاره بها

در بند 3 ماده 490 قانونی بیان شده است که مال الاجاره در موعدی که بین طرفین مقرر گردیده می بایست تادیه شود. بر طبق ماده 6 قانون موجر و مستاجر که در سال 1356 تصوسب شده است، مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نماید.

اخذ اجاره بها از حقوق قانونی موجر می باشد و در صورت عدم پرداخت آن می تواند از طریق مراجع قضایی الزام وی را به پرداخت اجاره بها بخواهد. علاوه بر این می تواند در اجاره نامه قید نمایند، چنانچه مستاجر اجاره بها را پرداخت ننماید موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را دارد. بنابراین در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر این حق را به مالک می دهد که نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.

ضمانت اجاره

نحوه مطالبه اجرت المثل و یا اجور معوقه

اجرت المثل مبلغی است که در قرارداد قید نشده است و از پیش تعیین شده نیست، اما اجاره بها مبلغی است معین که در اجاره نامه قید گردیده است. در برخی موارد پیش می آید که مدت اجاره پایان یافته و مستاجر نسبت به تخلیه و تحویل آن به موجر اقدام ننموده و همچنان به تصرف خود ادامه داده است برای این حالت در ماده 494 قانون مدنی چنین بیان شده است که:

عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد ، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد ، و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد ، وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید.

نحوه مشخص نمودن اجرت المثل

در بسیاری مواقع در اجاره نامه شرطی درج می گردد که اجرت المثل پس از انقضاء مدت اجاره معادل اجرت المسمی خواهد بود. که این شرط کاملا صحیح می باشد اما تا زمانی موجر می تواند از این شرط استفاده نماید که مستاجر با توافق موجر از عین مستاجره استیفاء نماید. بنابراین چنانچه موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره و پرداخت اجرت المثل را طبق نظر کارشناس نموده باشد ، توافق قبلی ساقط می گردد و دادگاه باید طبق تقاضای مدعی نظر کارشناس را ماخذ رای قرار دهد. در صورتی که توافقی وجود نداشته باشد ، اجرت المثل از طریق کارشناس رسمی دادگستری معین می گردد و مستاجر محکوم به پرداخت آن می شود.

نحوه طرح دعاوی اجاره بها

دعوای اجاره در زمره دعاوی مالی قرار می گیرد که شاکی باید بر طبق قانون دعاوی مالی ، هزینه دادرسی را پرداخت نماید. دادگاه صالح به رسیدگی با توجه به میزان مبلغ اجور معوقه متفاوت است. در صورتی که مبلغ اجور معوقه کمتر از 20 میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف مطرح می گردد و چنانچه بیش از 20 میلیون تومان باشد در دادگاه های عمومی حقوقی مطرح می شود.

دعاوی تخلیه بر اثر اجور معوقه

براساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر که در سال  1376 تصویب شد ، چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت نموده باشد تخلیه مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر می باشد. اما در صورتی که موجر ادعا نماید که مبالغی از اجاره بها پرداخت نشده است می بایست همزمان با تودیع وجه یا سند،

گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه اجور معوقه به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خود داری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد. بنابراین با توجه به اینکه دادخواست دستور تخلیه مستلزم رسیدگی نمی باشد و فوری است قابلیت طرح همزمان با مطالبه اجور معوقه که نیاز به رسیدگی دارد نمی باشد.

اجاره بها

تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بها یعنی درخواست برای افزایش و کاهش اجاره بها.اگر شرایط قانونی رعایت شده باشد و امکان تعدیل اجاره بها را به وجود اورده باشد ، دادگاه رای بر تایید تعدیل اجاره بها صادر می نماید.این موضوع می تواند از سوی موجر و یا مستاجر مطرح شود.در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر که در سال 1356 تصویب شده است ، برای تعدیل اجاره بها ، سه شرط ذکر شده است :

  • اثبات ترقی یا تنزل هزینه زندگی
  • پایان مدت اجاره
  • گذشتن سه سال از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستاجره

نحوه مطالبه سرقفلی در حقوق ایران

نحوه مطالبه سرقفلی در حقوق ایران در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، اگر مالک بر اساس حکم تخلیه ای که توسط دادگاه صادر می شود، اقدام به تخلیه ملک نماید، مستاجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است می تواند همزمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از آن اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی نماید.

اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره دادخواست تخلیه مطرح ننماید، مستاجر مي تواند بدوا دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم کند.

مقدمه این دادخواست آن است که مستاجر ملک را تخلیه نموده و به مالک تحویل دهد و در صورت استنکاف مالك از تحویل گرفتن ملک، ملک را به دادگاه تحویل دهد.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی، با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری، بهای سرقفلی را بر اساس قیمت عادله روز محاسبه نموده و موجر را به پرداخت سرقفلی محکوم می کند.

اگر دادگاه نسبت به پرداخت سرقفلی توسط مالک حکم صادر کرده باشد، مالک یا اجاره دهنده موظف است ظرف ۱۰ روز مبلغ سرقفلی را به مستاجر عودت نماید. چنانچه مالک از پرداخت سرقفلی خودداری کند، همانطور که گفتیم حکم توقیف اموال صادر خواهد شد. در صورتی که مستاجر درخواست حق کسب و پیشه داشته باشد، باید مطابق با میزان درخواست هزینه دادرسی به دادگاه پرداخت شود.

اگر مستاجر پیش از اتمام موعد قرارداد ملک را با رضایت خود تخلیه کند و درخواستی مبنی بر حق کسب و پیشه نداشته باشد، به منزله انصراف از برخوداری از حق کسب و پیشه تقلی شده و پس از آن موعد نیز درخواست مستاجر نسبت به این موضوع از سوی دادگاه پذیرفته شده نخواهد بود.

برای دعاوی اجاره های مرتبط با قبل از سال ۱۳۷۶، مطابق قانون سال ۱۳۵۶ اگر تغییر شغلی صورت گرفته باشد و دادگاه حکم به تخلیه بدهد، مطالبه سرقفلی از سوی مستاجر پذیرفته نخواهد بود. در صورتی که دادگاه رای خود را به نفع مستاجر صادر کرده باشد، مالک موظف بع پرداخت سرقفلی خواهد بود. مطابق این قانون، چنانچه مستاجر از قبل سرقفلی را پرداخت کرده باشد، در هنگام تحویل ملک باید سرقفلی را به قیمت روز از مالک دریافت نماید.

موجر و مستآجر

نتیحه گیری :

دعاوی اجاره میان مالک و مستاجر شکل میگیرد که  این نوع از دعاوی در دسته دعواهای مالی جای دارند. اجاره بها به مبلغی گفته می شود که جهت استیفاء مستاجر از عین مستاجره می بایست پرداخت گردد. اجرت المثل مبلغی ست که در قرارداد قید نشده است و از پیش تعیین شده نیست،اما اجاره بها مبلغی است معین که در اجاره نامه قید گردیده است. تعدیل اجاره بها یعنی درخواست برای افزایش و کاهش اجاره بها.

اگر شرایط قانونی رعایت شده باشد و امکان تعدیل اجاره بها را به وجود اورده باشد ، دادگاه رای بر تایید تعدیل اجاره بها صادر می نماید. اگر دادگاه نسبت به پرداخت سرقفلی توسط مالک حکم صادر کرده باشد، مالک یا اجاره دهنده موظف است ظرف ۱۰ روز مبلغ سرقفلی را به مستاجر عودت نماید.

در این مقاله از وبسایت وکیل مشهد سعی کردیم اطلاعات کاملی در رابطه با دعاوی اجاره را در اختیار شما عزیزان قرار دهیم.

در صورت نیاز به مطالعه بیشتر در زمینه حقوق ملکی میتوانید به صفحه وکیل ملکی مشهد مرجعه نمایید

 

تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بها یعنی درخواست برای افزایش و کاهش اجاره بها.اگر شرایط قانونی رعایت شده باشد و امکان تعدیل اجاره بها را به وجود اورده باشد ، دادگاه رای بر تایید تعدیل اجاره بها صادر می نماید.این موضوع می تواند از سوی موجر و یا مستاجر مطرح شود.در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر که در سال 1356 تصویب شده است ، برای تعدیل اجاره بها ، سه شرط ذکر شده است :
  • اثبات ترقی یا تنزل هزینه زندگی
  • پایان مدت اجاره
  • گذشتن سه سال از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستاجره

نحوه مشخص نمودن اجرت المثل

در بسیاری مواقع در اجاره نامه شرطی درج می گردد که اجرت المثل پس از انقضاء مدت اجاره معادل اجرت المسمی خواهد بود. که این شرط کاملا صحیح می باشد اما تا زمانی موجر می تواند از این شرط استفاده نماید که مستاجر با توافق موجر از عین مستاجره استیفاء نماید. بنابراین چنانچه موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره و پرداخت اجرت المثل را طبق نظر کارشناس نموده باشد ، توافق قبلی ساقط می گردد و دادگاه باید طبق تقاضای مدعی نظر کارشناس را ماخذ رای قرار دهد. در صورتی که توافقی وجود نداشته باشد ، اجرت المثل از طریق کارشناس رسمی دادگستری معین می گردد و مستاجر محکوم به پرداخت آن می شود.
امتیاز شما به این مقاله

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مقالات دیگر وکیل مشهد

به انجمن وکیل اگاه بپیوندید

مشهد میدان احمد اباد ابتدای ملاصدرا ساختمان صدرا طبقه سوم واحد ۳۰۶

info@vakilagah.com

شنبه تا چهارشنبه 8 تا 16

Call Now Button09155802353 تماس بگیرید