سرقفلی مبلغی است که صاحب ملک از مستاجر خود در زمان اجاره ملک دریافت می کند. از زمان قدیم تاکنون در مورد دریافت و بازپرداخت سرقفلی میان صاحب ملک و مستاجر اختلاف نظرهایی وجود داشته است. بنابراین امروزه نیز مطالبه سرقفلی یکی از شایع ترین دعاوی در امور ملکی می باشد. در برخی از موارد برای رفع مشکل میان صاحب ملک و مستاجر به مراجع قانونی مراجعه می کنند، به همین دلیل در ادامه این مطلب از سایت وکیل آگاه ضمن بررسی نحوه مطالبه سرقفلی، به بررسی نحوه صدور اجراییه و نکات تکمیلی در این مورد می‌ پردازیم.

سرقفلی چیست؟ انواع سرقفلی

واژه سرقفلی که در گذشته به عنوان حق کسب و پیشه در میان کاسبان و بازاریان شناخته شده است، حقی است که قانونگذار برای برای مستاجران مکان های تجاری مقرر کرده است. مطابق قانون، سرقفلی با اجاره ماهیانه تفاوت دارد و مطالبه سرقفلی دارای شرایط و قوانین خاصی می باشد. پیش از بررسی شرایط مطالبه سرقفلی لازم است ابتدا با انواع سرقفلی آشنا شویم.

1. سرقفلی واقعی: سرقفلی واقعی زمانی تعیین می شود که یک ملک تجاری ساخته شده و مالک آن حق سرقفلی را بدون در نظر گرفتن نوع کسب و کار، به مستاجر واگذار می کند. این نوع سرقفلی به امکانات ملک تجاری مرتبط می باشد و مبلغ سرقفلی واقعی در هنگام اجاره از مستاجر دریافت خواهد شد.
2. سرقفلی مجازی: این نوع سرقلی در واقع همان حق کسب و پیشه است که در نهایت منجر به شهرت و افزایش اعتبار ملک تجاری می گردد. لازم به ذکر است، حق سرقفلی مجازی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 تصریح نشده است.
3. انتقال سرقفلی با سند عادی: این نوع انتقال سرقفلی در میان کاسبان بسیار رایج می باشد و به این صورت است که، قرارداد اجاره منعقد شده بین مالک و مستاجر به صورت دستی تنظیم شده یا در بنگاه ها به صورت چاپی ارائه می شود.
4. انتقال سرقفلی با سند رسمی: انتقال این نوع انتقال سرقفلی بین مالک ساختمان تجاری و مستاجر به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی منعقد می شود. براساس این سند رسمی، در صورت مطالبه سرقفلی از سوی مستاجر، انتقال سرقفلی به نحو رسمی اجرا خواهد شد.

نحوه مطالبه سرقفلی

برای مطالبه سرقفلی مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به این مسئله رسیدگی خواهد شد. بدین ترتیب که اگر مالک با در دست داشتن حکم تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید، در این صورت مستاجر اگر مسحتق دریافت سرقفلی باشد می تواند در هنگام ارائه دادخواست تخلیه یا بعد از آن نسبت به دریافت سرقفلی از مالک درخواست بدهد. در این صورت در جلسه دادگاه رسیدگی به پرونده، میزان سرقفلی به نرخ روز محاسبه شده و مالک موظف به پرداخت این مبلغ می باشد. در این دعاوی مستاجر خواهان دعوا و صاحب ملک خوانده دعوا می باشد.

شرایط دعاوی و مطالبه سرقفلی

عقد قرارداد مبنی بر حق سرقفلی بر رضایت مستاجر و صاحب ملک استوار است. حق سرقفلی به اجاره املاک تجاری مربوط می باشد و هیچکس نمی تواند برای املاک مسکونی و اداری حق سرقفلی در نظر بگیرد. شرایط طرح دعوا و مطالبه سرقفلی به شرح زیر است:

• مبلغ سرقفلی در قرارداد اجاره محل تجاری تحت عنوان سرقفلی ذکر می شود.
• مستاجر ملک نباید در زمان اجاره، ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد.
• مبلغ سرقفلی در هنگام عودت مطابق نرخ روز محاسبه شده و به مستاجر پرداخت می شود.
• مطالبه سرقفلی زمانی محقق می شود که پیش از موعد تخلیه ملک تجاری، شخص مالک تقاضای تخلیه ملک را می نماید.
• سرقفلی مشخص شده در سند و قرارداد رسمی قابل دریافت است و در صورت عدم پرداخت توسط مالک، اموال وی توقیف خواهد شد.
• حق سرقفلی مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 همواره قابل طرح و پیگیری است.
• در صورتی که به دلیل تخلف مستاجر حق کسب و پیشه از او سلب شده باشد، موجب ساقط شدن حق سرقفلی نیز خواهد شد.

نحوه صدور اجراییه

پس از بررسی درخواست مطالبه سرقفلی در دادگاه، اگر رای دادگاه مبنی بر محکومیت مالک به پرداخت سرقفلی صادر شود و قطعیت آن رای اعلام شده باشد، در این صورت  اجراییه صادر شده و به مالک ابلاغ خواهد شد.

اگر ظرف 10 روز صاحب ملک نسبت به پرداخت سرقفلی به مستاجر اقدام نکند،  با درخواست مستاجر حکم توقیف اموال شخص از سوی دادگاه صادر خواهد شد و مستاجر می تواند نسبت به توقیف اموال مالک اقدام نماید.

حکم دادگاه در مورد مطالبه سرقفلی

اگر دادگاه نسبت به پرداخت سرقفلی توسط مالک حکم صادر کرده باشد، مالک یا اجاره دهنده موظف است ظرف 10 روز مبلغ سرقفلی را به مستاجر عودت نماید. چنانچه مالک از پرداخت سرقفلی خودداری کند، همانطور که گفتیم حکم توقیف اموال صادر خواهد شد. در صورتی که مستاجر درخواست حق کسب و پیشه داشته باشد، باید مطابق با میزان درخواست هزینه دادرسی به دادگاه پرداخت شود.

اگر مستاجر پیش از اتمام موعد قرارداد ملک را با رضایت خود تخلیه کند و درخواستی مبنی بر حق کسب و پیشه نداشته باشد، به منزله انصراف از برخوداری از حق کسب و پیشه تقلی شده و پس از آن موعد نیز درخواست مستاجر نسبت به این موضوع از سوی دادگاه پذیرفته شده نخواهد بود.

برای دعاوی اجاره های مرتبط با قبل از سال 1376، مطابق قانون سال 1356 اگر تغییر شغلی صورت گرفته باشد و دادگاه حکم به تخلیه بدهد، مطالبه سرقفلی از سوی مستاجر پذیرفته نخواهد بود. در صورتی که دادگاه رای خود را به نفع مستاجر صادر کرده باشد، مالک موظف بع پرداخت سرقفلی خواهد بود. مطابق این قانون، چنانچه مستاجر از قبل سرقفلی را پرداخت کرده باشد، در هنگام تحویل ملک باید سرقفلی را به قیمت روز از مالک دریافت نماید.

جمع بندی

همانطور که در این مقاله از سایت وکیل آگاه گفتیم، سرقفلی مبلغی است که به موجب اجاره یک ملک تجاری باید به صاحب ملک یا موجر پرداخت شود که این مبلغ در گذشته به عنوان حق کسب و پیشه در میان بازاریان شناخته شده است. مطالبه سرقفلی زمانی صورت می پذیرد که موجر پیش از اتمام زمان قرارداد، تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد. در این صورت مستاجر می تواند از طریق مراجع قانونی نسبت به مطالبه سرقفلی به نرخ روز اقدام نماید.