اگر ملکی اعم از زمین، خانه، آپارتمان یا مغازه که دارای سند رسمی است، به صورت غیرقانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد، کسی که سند مالکیت به نام اوست، می تواند برای تخلیه ملک دعوی خلع ید مطرح نماید.

همچنین اگر ملک مشاعی در تصرف برخی از مالکین باشد، سایر مالكین می توانند برای تخلیه ملک دادخواست خلع ید را علیه مالکینی که ملک در تصرف آنها است، تقدیم نمایند.

طرفین دعوی

مالک مال غیرمنقول (ملک) می تواند به عنوان خواهان عليه منصرف غیرقانونی ملک (به عنوان خوانده) اقامه دعوی کند و از دادگاه، رفع تصرف غیر مجاز خوانده را به همراه تحویل ملک تقاضا کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

طبق آیین دادرسی مدنی، کلیه دادخواست های راجع به ملک، باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.

نحوه اجرای رای

بعد از این که حکم خلع ید قطعی شد، مطابق قواعد عمومی آیین دادرسی مدنی، اجرای حکم، نیازمند صدور اجراییه است. بعد از این که اجراییه صادر شد، دادورز اجرای احکام، اخطاری به منصرف جهت رفع تصرف می دهد. در صورت تداوم تصرف از سوی محكوم عليه، اجرای احکام از طريق ضابطین قضایی اقدام به تخلیه ملک می نماید.

14 نکته کلیدی مرتبط با دعوی خلع ید

1. دعوای خلع ید دارای چهار ركن است که این چهار ركن عبارتند از: مالكیت رسمی خواهان بر ملک؛ غیرمنقول بودن مال مورد تصرف، احراز تصرف خوانده بر ملک؛ غیرقانونی بودن تصرف متصرف.

2. دعوای خلع يد فرع بر اثبات مالکیت است و اولین شرط دعوای خلع ید این است که خواهان مالک رسمی ملک باشد. بنابراین در املاکی که ثبت نشده است ضمن دادخواست خلع ید باید دادخواست اثبات مالکیت نیز مطرح شود. همچنین در مورد املاکی که ثبت شده است خواهان باید حتما مالک رسمی ملک باشد و با ضمن دادخواست خلع ید، خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را نیز عليه مالک رسمی و فروشنده ملک طرح نماید.

3. بازداشت و با در رهن بودن ملک، مانع استماع دعوای خلع ید نخواهد بود.

4. طرح دعوای خلع بد در دادگاه حقوقی مانع شکایت کیفری به عنوان رفع تصرف عدوانی نمی باشد.

5. اگر مبنای تصرف خوانده، قراردادی باشد که مهلت آن به اتمام رسیده و منصرف متعهد به تخلیه ملک است، به جای داد خواست خلع ید باید دعوای تخلیه ید تقدیم گردد.

6. اجرای حکم خلع ید از ملک منوط به تخلیه و تحویل ملک است ولی در برخی موارد از جمله در مورد املاک مشاع، دادگاه فقط ملک را تخلیه می کنند، ولی به هیچ یک از مالكين مشاعی ملک را تحویل نمی دهد.

7. در ضمن دادخواست خلع ید می توان الزم منصرف به پرداخت اجرت المثل ایام تعرف را نیز از دادگاه مطالبه نمود.

8. در دعوای خلع ید از ملک مشاع، بهتر است دعوا عليه همه شرکا مطرح شود.

9. اگر بین مالكين مشاع، تقسيم نامه وجود داشته باشد، نمی توان دادخواست خلع ید مطرح نمود.

10. اگر متصرف در ملک، بدون اذن مالک اقدام به ساخت بنا و یا کاشت درخت کرده باشد، حتی با صدور حکم خلع ید نیز نمی توان اقدام به تخریب بنا و با قطع درخت ها نمود و خواهان باید در ضمن دادخواست خلع يد، قلع و قمع بنا و قطع اشجار را نیز بخواهد. به عبارت دیگر اجرای حکم خلع ید منوط به قلع و قمع بنا و یا قطع اشجار است و تا قبل از آن حكم خلع ید اجرا نمی شود.

11. اگر متصرف در ملک با اجازه مالک اقدام به ساخت بنا و با کاشت درخت نموده باشد نمی توان حکم به خلع ید و قلع و قمع بنا و یا قطع درخت صادر کرد زیرا متصرف، مالک بنا و یا درخت است.

12. اگر برای دادگاه محرز شود که فردی که ملک را متصرف شده بدون سوء نیت و بر اثر اشتباه محاسباتی در ملک بنا ساخته و یا درخت غرس نموده و میزان ضرر که در نتیجه قلع و قمع به متصرف وارد می شود بیشتر از ضرر مالک است، در صورت موافقت متصرف به پرداخت قیمت زمین به مالک، دادگاه حکم به خلع بد نمی دهد بلکه حکم به پرداخت قیمت زمین توسط متصرف و اصلاح سند به نام منصرف صادر می کند.

13. چنانچه مالک ملک فوت کند، هر یک از ورثه می تواند به طرفیت سایر وراث که در ملک تصرف دارند، دادخواست خلع ید تقدیم نماید.

14. اگر شخصی به صورت رسمی مالک منافع ملک است و شخص دیگری به صورت غیرقانونی ملک را تصرف کند، مالک منافع ملک می تواند دعوای خلع ید را عليه منصرف غیر قانونی مطرح کند. بر این اساس، مستاجر که مالک منافع است حق دارد عليه متصرف غاصب طرح دعوای خلع ید نماید.

مستندات قانونی دعوی خلع ید

ماده 313 قانون مدنی

هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنائی سازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند صاحب مصالح یا درخت می تواند قلع یا نزع آن را بخواهد مگر اینکه به اخذ قیمت تراضی نمایند.

ماده 314 قانون مدنی

اگر در نتیجه عمل غاصب قیمت مال مغصوب زیاد شود غاصب حق مطالبه قیمت زیادی را نخواهد داشت مگر اینکه آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زاید متعلق بخود غاصب است.

ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی

در مواردی که حکم خلع يد عليه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع مادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع بد شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم‌به در تصرف کسی غیر از محكوم عليه باشد. این امر مانع اقدامات اجرایی نیست مگر اینکه متصرف مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند و در صورت که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تأخیر اجرای حکم به سمت اجرا ارائه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

ماده 45 قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه در محلی که باید خلع يد شود اموالی از محكوم عليه با شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او دسترسی نباشد دادورز (مامور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می کند.

1. اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری با یکی از بانک ها سپرده می شود.
2. اموال ضایع شدني و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه نگهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه های مربوط به صندوق دادگستری سپرده می شود تا به صاحب آن مسترد گردد.
3. در مورد سایر اموال دادورز (مامور اجرا) آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاهداشته و با به حافظ سپرده و رسید دریافت می دارد.

ماده ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی

در صورتی که در ملک مورد حكم دعوی خلع ید زراعت شده و تکلیف زرع در حکم معین نشده باشد به ترتیب زیر رفتار می شود:

اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد محكوم عليه باید فورا محصول را بردارد والا دادورز (مامور اجرا) اقدام به برداشت محصول نموده و هزینه های مربوط را تا زمان تحویل محصول به محكوم عليه از او وصول می نماید. هرگاه موقع برداشت محصول نرسیده باشد اعم از اینکه بذر روییده یا نرويیده باشد محکوم‌له مخیر است که بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف محكوم عليه باقی بگذارد و اجرت المثل بگیرد. تشخيص بهای زراعت و اجرت المثل با دادگاه خواهد بود و نظر دادگاه در این مورد قطعی است.